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新版《城市居住区规划设计标准》对未来建筑的影响

    从新标准来看对我们建筑师而言几个指标变化比较大,主要表现在建筑高度与容积率的搭配上,首先建筑最大高度控制在80米,意味以后80米以上的居住建筑不复存在,整个城市的建筑除去商业建筑以外大都在80米以下了,建筑的容积率自然下降,建筑的品质在不断提高,同时高低配在现在的容积率及建筑高度的搭配控制下已近很难设计出来了,我们未来的建筑要么是高层洋房,洋房,别墅等比较纯粹的楼盘居多,但是地价一直在提高,然而容积率一直在降低的情况下,我们的开发楼盘房价将继续上涨,人们对整个居住用地会大量增加。生活将越来越美好。
    
我们来分析下上面表格
   底层(1-3层),容积率在1.0-1.2之间,高度控制18米,这种我们可以设计为4层的叠拼别墅+联排别墅或院落式联排别墅可以做满容积率,按照一般开发商的要求容积率本来就低设计上做满会要求做满容积率。设计的产品业态有叠拼别墅,联排别墅,双拼别墅及独栋别墅相结合,可能会有个会所作为酒店或前期售楼中心。
   多层1类(4层-6层),容积率1.1-1.6之间,高度控制在27米,这种我们可以设计为4层的叠拼别墅+8+1层的花园洋房可以做满容积率,按照一般开发商的要求容积率本来就低设计上做满会要求做满容积率。设计的产品业态有8+1层的花园洋房+叠拼别墅,联排别墅,双拼别墅及独栋别墅相结合,可能会有个会所作为酒店或前期售楼中心。其中花园洋房站主要地位,别墅少量。
   多层2类(7层-9层),容积率1.5-2.1之间,高度控制在36米,这种我们可以设计为4层的叠拼别墅+11+1层的花园洋房可以做满容积率,设计的产品业态有8+1层的花园洋房+叠拼别墅可能会有个会所作为酒店或前期售楼中心。其中高层花园洋房站主要地位,别墅少量。当然甲方要求容积率不做满除外。
   高层1类(10层-18层),容积率1.8-2.8之间,高度控制在54米,这种我们可以设计为18层高层建筑+8+1花园洋房可以做满容积率,设计的产品业态18层高层建筑,8+1花园洋房,可能会有个会所作为酒店或前期售楼中心。其中高层花园洋房站主要地位,8+1花园洋房少量。当然甲方要求容积率不做满除外。
   高层2类(19层-26层),容积率2.8-3.1之间,高度控制在80米,这种我们可以设计为26层高层建筑做满容积率,设计的产品业态26层高层建筑,可能会有个会所作为酒店或前期售楼中心。当然甲方要求容积率不做满除外。
     作为开发单位很多四线城市别墅一个平方米当高层5个平方米的利润很多开发商会牺牲一些容积率来做别墅。
     从多方面分析看来作为开发单位而言以其容积率本来就不高,很多地区洋房和高层基本在一个价位上,如果甲方算得过账,都愿意开发为别墅楼盘,但是要求户型面积不大,价格能够卖得上来。
    针对在现在的市场刺激下,4-5线城市,个人观点做1.5-1.6左右的容积率,设计产品分布为叠拼别墅90-120平米户型,120-150的院落式别墅,一两栋150-180平方米的双拼别墅,我们考虑100亩地,别墅摊下来的地下建筑面积比较小,可以计算出来整体总销售费用=66666.67*1.5*6000=6亿元,开发土地成本+各项费用=66666.67*1.5*2500=2.5亿元,利润3.5亿。
    4-5线城市,如果我们容积率是3.0那个我们可以计算出来=6.6666167*3.0*4000=8亿元,开发土地成本+各项费用=66666.67*1.5*2500=5亿元,利润就3亿。但是户数多销售压力大。
    按照这样安排别墅户型少,销售压力低,产品设计成别墅反而是小城市的发展方向。